'한국 상업용 부동산 시장의 해외 투자자' 보고서 발표[파이낸셜뉴스] 아시아태평양지역만을 타겟으로 하는 글로벌 사모펀드 및 국부펀드의 대규모 아시아 투자자금 조성이 마무리되면서, 한국 부동산투자 규모를 늘리려는 해외투자자의 활발한 투자 활동이 기대되고 있다. 특히 해외투자자들은 저금리와 풍부한 유동성으로 매매 단가의 상승세가 지속중인 한국 상업용 부동산에 주목하고 있다는 진단이 나왔다.13일 글로벌부동산 컨설팅업체 컬리어스는 '한국 상업용 부동산 시장의 해외 투자자' 에 대한 보고서를 내고 “국내 투자자들은 작년 코로나로 인해 해외 투자, 아웃바운드 투자에 사용하지 못한 투자 자금을 국내자산 투자에 사용하며 시장을 주도했다”며 “국내 투자자의 활발한 투자로 인해 2020년 국내 상업용 부동산 자산에 대한 해외 투자자의 투자규모가 2018년 대비 줄었지만, 최근 KKR 의 아시아 부동산 펀드 조성등 아시아만을 타겟으로 하는 사모펀드의 투자자금 규모가 증가되면서 해외 글로벌 자본의 국내 투자에 대한 관심은 2021년에도 지속될 것”이라고 밝혔다. 그러면서 “올해 시장에 나올 만한 프라임 오피스의 투자가능한 매물이 줄고, 안정적인 임차인이 확보된 투자매물에 대한 매입경쟁은 더 심해 질 것으로 보인다”며 “매입경쟁으로 인해 매매단가 또한 상승하면서 수익률은 떨어지고 있다. 따라서, 해외 투자자들은 더 높은 수익률 재고를 위해 밸류애드 및 오퍼튜너티 투자전략을 더 확대할 것으로 전망된다”고 부연했다.해외 투자자들의 2020년 인바운드 투자규모는 2018년 최대를 기록했던 정점보다 40% 이상 감소했지만, 해외 투자자들의 한국시장에 대한 관심은 지속되고 있다는 것이다.컬리어스에 따르면, 2020년 한국 상업용 부동산에 대한 해외투자자 인바운드 투자 규모는 약 4조5000억원을 기록하며, 해외 투자자 자금이 최고치였던 2018년 해외 투자규모 약 6조5000억원 대비 40%이상 줄었다.컬리어스는 “ 이는 해외 투자자의 관심이 준 것이 아니라 2018년 대비 프라임급 대형 오피스의 거래 감소와 코로나로 인해 국내 투자자들이 국내 부동산 투자를 주도한 원인에 따른 것으로 분석된다”며 “저금리와 풍부한 자금 유동성에도 불구하고 코로나로 인한 해외 대체투자 활동에 제동이걸리면서 해외 부동산 투자 보다는 안정적인 국내 부동산 자산에 대한 국내 투자자의 활발한 국내 부동산 투자로 상대적으로 해외 글로벌 자금 유입이 감소한 것”이라고 감소했다.올해 해외 기관들이 국내 부동산을 주목한 배경과 관련, 미주 및 유럽대비 상대적으로 아시아태평양 지역이 코로나사태 이후의 빠른 경제회복을 기대할 수 있기 때문이라고 봤다.따라서, 2020년 투자되지 못했던 해외 부동자금의 한국시장유입이 올해엔 더 증가할 것으로 전망했다.다만 물류자산 투자기회를 찾기 위한 해외 투자자의 투자활동은 지속될 것으로 전망했으나 매입경쟁으로 인한 가격상승으로 수익률은 하락할 것으로 판단했다.지난 5년간 섹터별 해외 투자자의 부동산 투자 선호도를 보면 오피스가 63%를 차지하며 오피스에대한 선호도가 높았다. 하지만, 2019년에 거래 비중을 보면 오피스가 42%, 물류가 36% 로 계속해서 물류자산에 대한 투자 비중이 지속적으로 증가하고 있다.2019년 대비 2020년 물류 투자 비중이 오피스 대비 상대적으로 줄었지만, 이 또한 국내 투자자에게 매물확보 경쟁에서 해외 투자자가 밀린 것을 원인으로 꼽았다. 2020년은 코로나로 인해 투자의사 결정 및 실사에 어려움을 겪으면서 물류 투자기회의 확보 및 경쟁에서 국내 자본이 공격적으로 임하면서 2020년 물류 자산 투자에 대한 해외 자금 유입이 줄었기 때문이다.투자규모는 2019년 대비 줄었지만, 2020년에도 여전히 해외 투자자들의 물류자산 투자는 활발했다는 분석이다. 대표적인 2020년 물류투자로 ESR Cayman 의 자회사인 켄달스퀘어와 네덜란드공적연금(APG), 캐나다 연금 계획 투자위원회(CPPIB) 는 한국 내 물류센터 투자를 위한 합작사를 설립하고 인천에 대규모 물류센터를 짓고 있다.컬리어스는 “해외투자자는 국내투자자와의 매입경쟁을 피하고 더 높은 수익률을 위해 밸류애드 및 오퍼튜너티전략을 더 과감하게 실행해야 할 것”이라며 “투자자들은 판교 마곡과 같은 오피스신흥시장으로 투자지역을 다양화 해야한다”고 설명했다.이어 “투자자들은 물류 및 데이터 센터등의 투자섹터로 투자섹터 또한 다양화해야 할 것으로 보인다”고 덧붙였다.이 외에도 한국 시장이 다른 아시아 부동산 대비 매력이 높다고도 했다.한국의 오피스 부동산 수익률은 3-4% 정도로 도쿄(3.6%)보다도 높고, 홍콩(2.3%)보다 높은 수준이다.컬리어스는 “작년 5월부터 한국은행의 기준금리는 0.5%로 계속 동결되어 있고, 당분간 경기 하강 우려로 인해 기준 금리는 변동이 없을 것으로 전망된다”며 “한국 프라임 오피스 빌딩의 cap rate는 3~4% 수준으로 유지될 것”이라고 봤다.그러면서 “5년 국고채 수익률은 2021년 3월 기준 평균 1.5% 수준이다. 국고채 5년 수익률과 상업용 부동산수익률의 차이는 약 230bp를 유지 중”이라며 “일본 및 싱가폴을 제외한 투자비교 대상 국가대비 높은 스프레드로, 서울 상업용 부동산에 대한 글로벌 투자자들의 관심은 계속 될 것으로 보인다”고 말했다.#물류창고 #kkr #컬리어스 #한국부동산 #해외투자자 #상업용부동산kakim@fnnews.com 김경아 기자▶ 헉! 소리나는 스!토리 뉴스 [헉스]▶ '아는 척'하고 싶은 당신을 위한 [두유노우]▶ 날로먹고 구워먹는 금융이슈 [파인애플]※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지