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<진재만 신한금융투자 세무사>
9억 넘는 집, 지분 30% 초과땐 주택수 포함
사업자등록·임대소득 신고 선택 아닌 '필수'진재만 신한금융투자 세무사
[서울경제] Q. A 씨는 현재 1주택에서 거주 중이고, 다른 1주택은 A가 지분율 40%, B(배우자가 아닌 타인)가 지분율 60%이며, 월세 200만원에 임대를 주고 있습니다. 이 경우 A는 사업자등록 및 임대소득세를 신고해야 하나요.




임대소득 과세대상 기준

월세는 2주택 이상일때

전세는 3주택 이상 보유

총 보증금 3억 초과해야

A. “사업자등록을 꼭 해야하는 것인가요?”, “그럼 몇 년 동안 주택을 팔지 못하는 건가요?”

국세청에서 주택임대소득자들에게 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 하라는 안내문이 발송되면서 가장 많이 들었던 질문들입니다. 2017년 12월에 발표된 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에서는 등록임대주택이 일정요건을 충족하는 경우 임대소득세를 감면해주는 등 각종 세제혜택이 주어졌습니다. 다만, 4년 또는 8년간 임대사업을 유지해야 하고, 임대료 증가율을 5% 이내로 해야 한다는 제약이 있었기 때문에 각자의 상황에 따라 유·불리를 판단하던 주택임대소득자들이 사업자등록 안내문을 받고 걱정스러운 마음이 앞섰던 것인데요.

주택임대소득자가 세제혜택을 받기 위해서는 우선 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)상 임대사업자 등록을 모두 해야 합니다. 안내문에 나온 것은 이 두 가지 가운데 소득세법상 사업자등록을 해야한다는 의미입니다. 2018년까지는 1주택자의 임대소득(고가주택 제외) 또는 연 2,000만 원 이하의 임대소득을 비과세 해줬습니다.

그런데 지난해부터 연 2,000만원 이하 임대소득 비과세 규정이 삭제되면서 과세대상이 확대됐는데요. 과세대상인 경우 임대소득세 신고·납부만 하면 됐으나, 이제는 사업자등록까지 해야 합니다. 즉, 소득세법상 사업자등록은 이제 ‘의무’고, 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록은 여전히 ‘선택’입니다. 따라서 안내문에 나온 사업자등록만 했다고 세제혜택을 주는 것도 아니고, 주택을 양도할 때 불이익이 있는 것도 아닙니다.

주택임대소득은 월세의 경우 2주택 이상인 자, 전세의 경우 3주택 이상이면서 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 자가 과세대상입니다. 그래서 주택 수 산정이 매우 중요한데요. 어렵게도 임대소득, 양도소득, 종합부동산세의 주택 수 산정기준이 각각 다릅니다. 양도소득은 세대별 합산이고, 종합부동산세는 사람별 합산이지만, 임대소득은 사람별 합산이되 부부간에는 주택 수를 합산하고 있습니다.

그럼 지분율이 50%인 경우 또는 40%인 경우의 공동소유주택은 주택 수에 포함이 될까요. 공동소유주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 포함되는데, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우 그들 중 1명을 해당 주택의 임대소득 귀속자로 정했다면 그의 소유로 포함합니다.

위 사례처럼 A는 임대주택의 지분율만큼 임대소득 960만원(200만원*40%*12개월)이 발생했으나, 소수지분권자이므로 주택 수에 포함되지 않아 지난해까지는 1주택자로서 임대소득이 비과세 됐습니다. 하지만 공동소유택주택 임대소득에 대한 지분율 금액이 연 600만원 이상이거나, 공동소유주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 30% 초과 보유하는 사람은 주택 수에 포함하도록 세법이 개정됐습니다. 따라서 2020년부터는 A도 2주택자에 해당하므로 세무서에 사업자등록도 하고, 임대소득 960만원에 대해서도 소득세 신고를 해야 합니다. 그동안 임대소득을 비과세받던 다주택 소수지분권자들은 올해 임대소득세 신고·납부를 누락하지 않도록 유의해야 하겠습니다.

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